S. Nouy (Cyrus Conseil) : "Les propriétaires se sont rendu compte qu’il était plus agréable de se confiner en province"

DECIDEURS. Comment l’année 2020 a-t-elle impacté le marché des résidences secondaires ?

Sophie Nouy. Nous avons eu beaucoup de demandes tout au long de l’année 2020, du moins à partir de mars, alors qu’habituellement ces demandes sont plutôt périodiques. Il y a eu un fort intérêt pour les résidences secondaires du fait du télétravail et du fait que la crise de la Covid-19 nous a prouvé que nous pouvions travailler à distance plus facilement, avec de nouveaux outils qui ont émergé. Les propriétaires des résidences secondaires se sont donc rendu compte qu’il était plus agréable de se confiner en province qu’à Paris, ce qui a fait naître le concept de "semi-résidences". Géographiquement parlant, les demandes sont centrées sur la France avec en premier lieu de convoitise les montagnes, puis le Sud-Ouest et enfin la Normandie.

Quels types d’acquisition ont été privilégiés, et pourquoi ?

De façon classique, il est rare de le faire à crédit à cause des intérêts. Chez Cyrus, nous encourageons en général les clients à utiliser les liquidités et à profiter de leur capacité d’endettement sur des projets où les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ensuite vient la question de l’acquisition en direct ou via une SCI. La réponse est simple. Si le propriétaire ne souhaite pas mettre sa résidence en location, ce qui est souvent le cas, alors il convient de choisir une société civile qui peut ainsi devenir une SCI familiale dans le cas de transmissions. L’avantage de cette pratique est surtout l’organisation des statuts que cela impose. Seulement, dans ce cas d’acquisition, il faut faire attention à la location. Si la location se fait vide, il n’y a pas de problème, mais bien souvent les résidences secondaires sont déjà meublées, et le fait de louer un bien meublé devient une opération commerciale. La SCI passe automatiquement à l’impôt sur les sociétés. Dans la majorité des cas, les SCI sont créées à la va-vite et sont louées de la même façon, puis lors de la revente des biens, les conséquences fiscales peuvent être calamiteuses car il faut payer un impôt sur les sociétés, puis le coût de distribution (flat tax de 30%) pour recueillir les liquidités issues de la cession.  Pour résumer, si le client souhaite louer sa maison, il est plus avantageux de passer par une acquisition directe, mais s’il souhaite garder sa résidence secondaire pour un usage personnel, alors la SCI est la meilleure option.

Est-ce qu’il y a eu également une accélération dans les demandes de transmissions liées à la pandémie ?

Oui, absolument. Les gens ont eu très peur et ont souhaité mettre de l’ordre dans leurs affaires en cas de décès à partir de la première vague. Depuis septembre 2020, tous types de clients acceptent la question "qu’est-ce qu’il se passe si... ", alors qu’avant c’était une question plus difficile à amener sur les clients très jeunes et très âgés.

Propos recueillis par Marine Fleury