L’investissement immobilier autrement : une approche boutique à forte valeur ajoutée

Mansour Khalifé a créé MNK Partners en 2017. Il a été préalablement fondateur d’une société de gestion et l’a conduit jusqu'à un volume d’encours de plus de 2 milliards d’euros, principalement investis en immobilier en France et dans onze pays européens.

Pouvez-vous présenter MNK Partners ?
Mansour Khalifé. MNK Partners est une société de gestion indépendante spécialisée dans les investissements immobiliers. Elle a été créée en 2017 et est agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle dispose de trois localisations : Paris est son centre névralgique, Luxembourg sa plateforme de structuration et Varsovie une première installation au plus près des marchés du centre et de l’est de l’Europe. MNK Partners intervient sur 400 millions d’euros d’encours, tant en gestion privée qu’en gestion collective à travers trois fonds d’investissement.

Son fonds principal est MNK One, créé en 2019 et qui cible un montant de 200 millions d’euros à horizon 2022. Le fonds est réservé à des investisseurs professionnels. La société de gestion accompagne les investisseurs dans la construction de leur portefeuille d’actifs immobiliers, les conseille pendant toute la durée de leurs investissements et procède aux arbitrages que l’évolution du marché immobilier impose dans le souci permanent d’améliorer la performance de leurs portefeuilles. MNK Partners réunit des experts reconnus des marchés immobiliers européens.

La société de gestion gère des fonds d’investissement immobiliers en France et en Europe. Les équipes de gestion de MNK Partners cumulent un « track record » immobilier et financier européen de plus de 150 ans. Les gérants de la société de gestion ont accompagné et géré en cumul 5 milliards d’euros d’investissement. Ils sont aujourd’hui investis entre Paris, Dublin, Lisbonne et Varsovie, et étendent rapidement leurs accès géographiques à l’ensemble des marchés porteurs européens.

À quelle typologie d’investisseur s’adresse votre offre ?
MNK Partners offre aux investisseurs des solutions d’investissement en mandat de gestion privée comme en gestion collective. La société de gestion conseille des grandes familles et des actionnaires commandités au Luxembourg. MNK Partners a lancé son activité de gestion collective en 2019 et s’adresse aux investisseurs professionnels ou assimilés et institutionnels.

La société de gestion utilise les outils les plus performants pour construire les portefeuilles d’actifs immobiliers de ses investisseurs : organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), fonds professionnels de capital investissements (FPCI), fonds dédiés, fonds d’investissement alternatif réservés (FIAR), assurance vie (FID, FAS, …). Elle investit dans les différentes classes d’actifs de l’immobilier. MNK Partners répond aux besoins et aux attentes propres à chaque investisseur et met en oeuvre une approche personnalisée et sur-mesure aussi bien en gestion collective qu’en gestion privée.

« Les gérants de MNK Partners sont animés par des convictions profondes : ils s’attachent à la création de nouvelles solutions »

Quelles sont les conséquences de la deuxième vague épidémique et des nouvelles mesures de confinement sur le marché de l’immobilier ?
À l’évidence la crise est là ! La durée de la présence du virus Covid-19 et la difficulté à le contenir dans la plupart des pays d’Europe n’est pas une bonne nouvelle pour l’économie en général. Au-delà de tous les réflexes qui ont été à nouveau bousculés, l’Europe dans son ensemble est à nouveau à la peine.

Pourtant la trajectoire s’inscrira toujours dans une suite logique : après la pluie viendra le beau temps. Bientôt, nous nous féliciterons d’une croissance à deux chiffres versus celle du temps des vaches maigres. En effet, depuis 1969, à chaque crise, les marchés perdaient brutalement en moyenne 30% pour récupérer sur les cinq années suivantes en moyenne 150%, créant ainsi des amplitudes moyennes de 180% ou autrement dit des TRI (taux de rendement interne) d’environ 50%.

Quid de l’immobilier ? Les défis de l’immobilie sont et seront nombreux. Aussi nombreux que les différences de modes de vie et de populations. Souvenons-nous de la métamorphose des bureaux sur les dernières décennies : d’une surface individuelle, au bureau flexible en passant par l’open space pour finir au coworking, s’adaptant, ainsi, aux besoins de ses utilisateurs et aux modes de vie des humains ; les immeubles énergivores et statiques se sont transformés en des immeubles à efficience énergétique, connectés et intelligents.

C’est ainsi que les actifs immobiliers devront aussi faire l’objet d’efforts pour les adapter à de nouvelles règles de gestion du flux des individus dans un immeuble, la création d’espaces et d’aménagements flexibles répondant aux nécessités d’événements extrêmes ou ponctuels ou même la mise en place d’espaces de confinement…

Dans ce contexte agité mais passionnant, le savoir-faire de nos gérants consiste à intégrer dans leurs décisions de gestion une dimension de résilience des actifs et des locataires sur lesquels ils sont engagés. Nous sommes confiants de pouvoir poursuivre nos investissements en France et dans le reste de l’Europe, avec toute la pertinence de notre méthodologie, malgré la poursuite de la crise sanitaire et économique.

Nous espérons que les sociétés et les économies européennes rebondissent aussi vite que possible, en jouissant des bénéfices d’une économie rénovée, plus résiliente et plus durable. Nos gérants intègrent la résilience des actifs identifiés

"Les fondamentaux du recours au crédit et à l’effet de levier restent identiques aujourd’hui comme hier, c’est une bonne nouvelle pour les investisseurs comme nous"

Cette période sanitaire et économique difficile peut-elle altérer significativement les revenus perçus par les placements immobiliers ? Vos locataires ont-ils des difficultés à payer leurs loyers ? Quel accompagnement leur proposez-vous le cas échéant ?
Nos locataires affichent de bons fondamentaux et nous restons en relation constante avec eux afin d’accompagner ceux d’entre eux ayant souhaité des décalages de paiement sur l’année 2021. En effet, certains ont profité pour revoir la structure de leurs baux afin de mieux gérer cette période et surtout la reprise attendue. Notons que nos locataires sont, somme toute, peu exposés aux impacts des fermetures, ayant des activités contracycliques, dans la santé et dans l’alimentaire. Les taux resteront durablement bas.

La période est-elle donc propice à l’utilisation du levier du crédit pour investir en immobilier ?
Les fondamentaux du recours au crédit et à l’effet de levier restent identiques aujourd’hui comme hier, c’est une bonne nouvelle pour les investisseurs comme nous qui connaissent une forte croissance de leur encours et adressent des marchés tels que les pays émergents d’Europe où encore peu d’acteurs sont actifs ; en étant présent sur place à Varsovie, nous sommes capables d’identifier rapidement les bonnes opportunités et de monter des dossiers de financement adaptés. Ce savoir- faire est au coeur de la valeur ajoutée de MNK Partners.

"Les cycles des marchés immobiliers se resserrent"

Quelles sont vos convictions en matière d’investissement immobilier ? Les secteurs des commerces et des bureaux sont-ils durablement fragilisés ? L’appétit des investisseurs pour la logistique va-t-il perdurer ? Est-ce un investissement opportun sur le long terme ?
Les cycles des marchés immobiliers se resserrent. Les actifs considérés comme résilients hier, le bureau, le commerce mais aussi l’hôtellerie, sont scrutés aujourd’hui. Tant qu’il y aura des êtres humains, nous aurons besoin d’immobilier, pour nous loger, pour nous
éduquer, pour nous soigner, pour travailler et nous divertir. L’immobilier évolue donc et s’adapte aux modes des humains, nous en sommes convaincus. Ainsi, nous pensons que la demande revenante post-Covid, l’appétit pour les actifs tertiaires « core » rééquilibrera les marchés.

La logistique est un actif qui est à lire en fonction de sa localisation stratégique mais aussi dans une perspective long terme. Aujourd’hui l’engouement est porté par le commerce électronique, encore plus favorable en période de confinement. Chez MNK Partners, nous regardons toutes les classes d’actifs et pensons intéressant de sélectionner des actifs dits « core » en fond de portefeuille. Quant aux actifs un peu plus exotiques, comme la logistique, nous les considérons de manière satellitaire.

À nos mandants privés, nous conseillons toujours une allocation équilibrée privilégiant le « core ». Nous diversifions les investissements pour réduire le niveau de risque

Quel bilan tirez-vous de l’année 2020 pour votre fonds de rendement paneuropéen, MNK One ?
MNK ONE, notre fonds professionnel, investit sur des actifs « Core », c’est-à-dire, de grande qualité et avec une résilience dans le temps. MNK ONE a poursuivi un déploiement très satisfaisant en 2020 : nous avons sécurisé environ 60 M€ d’acquisitions, permettant de conforter le rendement distribué de 6%, non garanti, sur 2020.

La relative jeunesse de MNK ONE offre une position confortable : un fonds en pleine croissance et de surcroît investissant sur des marchés immobiliers qui offriront sans aucun doute encore plus d’opportunités dans les prochains mois.

Vous êtes reconnus pour votre créativité. Quel est le profil des prochaines solutions immobilières sur lesquelles vous travaillez ?
Nous comptons annoncer début 2021 de nouvelles stratégies sous forme d’un nouveau véhicule de gestion collective et de véhicules plus dédiés. À suivre !

LES POINTS CLÉS

- Une gestion sélective : les gérants investissent dans des actifs de premier ordre pouvant générer des rendements sécurisés et assurer une conservation du capital sur le long terme.
- Une gestion indépendante sans préjugés : MNK Partners se caractérise par la capacité d’investir dans des marchés matures (Irlande, Portugal, …) mais aussi émergents (Europe centrale et Europe de l’Est, …), sources de croissance et de création de valeur à long terme.
- Une gestion sur-mesure : MNK Partners répond aux besoins propres à chaque investisseur et met en oeuvre une approche personnalisée.