Utilisateurs de sites commerciaux : comment profiter des contraintes conjoncturelles et réglementaires pour optimiser vos coûts ?

En quelques années, les enseignes et commerçants ont successivement connu les manifestations des Gilets jaunes, les grèves liées à la réforme des retraites et les conséquences du Covid-19,comprenant notamment l’interdiction de recevoir du public. Parallèlement, les ventes, par l’intermédiaire de plateformes Internet massives, ont contribué à minimiser les bénéfices des locataires. À la suite de ces événements particulièrement perturbateurs, les preneurs à bail se voient aujourd’hui confrontés à des contraintes conjoncturelles et réglementaires. Les conséquences de ces événements sont particulièrement néfastes et ont engendré l’ouverture de procédures collectives à l’égard de nombreux acteurs du marché qui paraissaient incontournables, notamment dans le domaine de l’habillement.

"Dans le cadre de forfaits plafonnés, tenant compte du résultat, nous créons un partenariat durable et gagnant-gagnant"

C’est dans ce contexte que nous avons opté pour une sensibilisation de notre clientèle et une démarche proactive, en les informant, en amont, des solutions pour réduire leurs coûts d’exploitation. Dans cette optique, le cabinet Gouache ne manque pas de publier, sur les différents supports, papier et Internet, ses solutions juridiques innovantes. Les avocats du cabinet Gouache participent aux travaux du Conseil national du commerce, animent des webinars sur des thématiques d’actualité (décret tertiaire pour illustration) et interviennent auprès de diverses fédérations afin de leur apporter leur expertise juridique et pragmatique.

Nos solutions permettant d’aboutir à une réduction de loyer

De façon générale, les preneurs se limitent à négocier le loyer à la prise d’effet du bail. Ils ne le négocient pas suffisamment au cours de la vie du bail et n’anticipent pas assez les renouvellements :

• par manque d’information sur les fenêtres de tir offertes par la loi pour les révisions ;
• par défaut d’organisation logicielle de la gestion des échéances des baux ;
• du fait de la difficulté à connaître la valeur locative Code de commerce (le manque de références, le coût de l’accès aux expertises et la lenteur d’accès aux références).

Nous avons souhaité rendre accessible à moindre coût la valeur locative Code de commerce, laquelle est distincte de la valeur locative des commercialisateurs (la valeur marché qui correspond à des locaux libres de toute occupation), et aider nos clients à obtenir des économies de loyer sans attendre le renouvellement. Le cabinet a ainsi créé le « testeur de loyers ». Les preneurs peuvent interroger gratuitement sur notre site Internet la basede données de notre expert partenaire, le cabinet Colomer Expertises.L’outil fournit une fourchette de valeurs locatives, en vue d’évaluer pour l’internautel’opportunité financière d’engager une action en vue de faire baisser le loyer.
Le preneur peut ainsi :

• obtenir un éclairage rapide alors que le marché est opaque ;
• limiter le coût d’accès à l’information ;
• obtenir une économie de loyer.

Il peut ensuite faire vérifier le résultat du testeur par l’expert dans le cadre d’un avis signé sur la valeur locative et notre cabinet l’accompagnera pour formaliser la demande de révision selon le bon timing. Il importe, en période de crise ou de tendancebaissière, de prendre date, le loyer du bail révisé commençant à courir à compter de la date de la demande de révision.

En outre, afin d’anticiper les événements liés à la vie du bail, nous offrons aux preneurs un dispositif de gestion (nous nous appuyons sur un logiciel spécialisé) permettant de :

• maîtriser et anticiper les échéances clés des baux (période triennale, renouvellement du bail, révision du loyer, étalement d’arriérés de loyers) ;
• ne pas manquer les occasions d’obtenir des éventuelles baisses de loyer ;
• contrôler l’application par le bailleur des clauses d’indexation ;
• contrôler que le bailleur procède aux régularisations annuelles des charges (ou redditions locatives).

Nos solutions permettant de réduire les charges, notamment celles liées aux objectifs de performance énergétique

Comme pour les autres problématiques du marché actuel, nous oeuvrons avec pédagogie. Notre équipe sensibilise les preneurs sur les leviers dont ils disposent pour limiter le coût des charges refacturées par les bailleurs et contrôler les refacturations. Lors de la conclusion du bail, notre cabinet veille aux éventuels excès des bailleurs, notamment ceux qui, malgré la réforme (loi Pinel du 18 juin 2014 et décret d’application du 3 novembre 2014), imposent des listes transférant l’intégralité des charges aux locataires. Dans le cas d’un renouvellement, notre cabinet veille à ce que le bailleur n’en profite pas pour imposer de nouvelles charges en prétextant la nécessité de mettre le bail en conformité avec la loi Pinel. Au cours de la vie du bail, nous procédons à des audits juridiques pour optimiser les coûts des parcs (logistiques, boutiques, bureaux…) en portant une attention particulière à la refacturation des charges, notamment lors des régularisations annuelles, les bailleurs et/ou leurs gestionnaires commettant régulièrement des erreurs.

Notre équipe travaille avec une société de business performance, spécialisée dans la chasse de coûts, et un bureau d’étude technique, expert dans l’atteinte des objectifs de performance énergétique. Ces partenariats permettent de vérifier la licéité et le quantum des charges refacturées, de solliciter le remboursement des trop-perçus et d’anticiper les refacturations futures, notamment celles liées à l’évolution de la réglementation. Pour s’adapter aux besoins de notre clientèle, nous agissons dans le cadre de forfaits plafonnés, en tenant compte du résultat obtenu.

Sur les auteurs

Stéphane Ingold, associé du cabinet Gouache Avocats, anime depuis janvier 2018 le pôle « immobilier, baux commerciaux, et fonds de commerce ». Consacré à sa pratique de l’immobilier d’entreprise depuis 2001, il est également médiateur, formé aux techniques de négociation raisonnée, et certifié en droit collaboratif. Auteur pour les Éditions Législatives, il est en charge de l’étude « Fonds de commerce » du dictionnaire permanent. Il est membre du collège des experts de la Fédération française de la franchise.

Nicolas Pchibich, associé du cabinet Gouache Avocats et expert de la Fédération du Commerce coopératif et Associé, s’est spécialisé dans le domaine des baux commerciaux en collaborant plus de dix années au sein du cabinet Blatter Seynaeve & Associés. Travaillant en anglais et en français, rigoureux et pédagogue, recherchant en premier lieu des solutions amiables et rapides, il dispense des formations en matière de bail commercial destinées au perfectionnement de juristes d’entreprise au sein de l’EFE, et rejoint en janvier 2023 le cabinet Gouache Avocats au pôle immobilier commercial.