Après une année 2019 record pour les SCPI et un premier trimestre 2020 qui se plaçait dans la continuité, tout s’est arrêté en raison de la propagation de l’épidémie de Coronavirus. Quelles seront les conséquences sur le marché de l’immobilier ? Comment les SCPI de La Française REM s’adaptent-elles à cette situation inédite ? Marc Bertrand, le président de La Française Real Estate Managers, nous répond.
M. Bertrand (La Française REM) : "Il faut être aux côtés des locataires dans cette période"
Décideurs. Un record de collecte a de nouveau été battu pour les SCPI en 2019. Selon les chiffres communiqués par l’Aspim, 8,6 milliards € ont été versés sur ces véhicules d’investissement. Quel fut le niveau de collecte de La Française REM ? Comment se passait ce début d’année avant l’épidémie de Coronavirus et le blocage de l’économie ?
Marc Bertrand. Nous avons réalisé une collecte nette de plus de 700 M€, à laquelle il convient d’ajouter celle d’Euryale AM, pour un montant d’environ 350 M€, pour qui nous sommes distributeur exclusif. Notre collecte a donc été au-delà du milliard d’euros. En 2019, il a fallu distinguer deux périodes. L’une avant les annonces de la BCE, où l’on anticipait une remontée des taux d’intérêt. L’autre après que Mario Draghi ait prolongé l’environnement de taux bas. Cela a donné le signal de départ d’une ruée vers l’immobilier. Le début d’année 2020 était également tonitruant. En deux mois, nous avions fait un quart du chemin annuel. Désormais l’économie est à l’arrêt. La collecte va nécessairement baisser. Dans quelle proportion ? Difficile à cette heure-ci d’y répondre.
Quelle analyse faites-vous de la situation ?
Comme les rendez-vous ne se concrétisent pas, tout le monde rentre dans sa coquille. Les investisseurs ont du mal à se projeter. À plus long terme, les banques centrales vont inonder les marchés de liquidité et maintenir des taux très bas. La crise va provoquer un ralentissement de la collecte et des investissements, évidemment. Nous avons besoin de réaliser des visites pour acquérir des immeubles. Pour l’instant, elles sont mises en stand-by. Il y a aura probablement au redémarrage de l’activité des achats d’opportunité. Heureusement, nous ne disposons pas de montants en cash trop importants. Nous étions à jour dans nos investissements. Nous avons acquis pour 1,5 Md€ d’actifs l’année dernière pour le compte de nos fonds retail.
"La crise va provoquer un ralentissement de la collecte et des investissements"
Qu’en sera-t-il au niveau locatif ?
La situation va figer les entrées et les sorties, pour les congés et les locations. L’impact le plus important portera sur la capacité des entreprises à payer leurs loyers. Les locataires sont nos clients et ceux de nos investisseurs. Nos investissements ne font sens que parce qu’ils satisfont les besoins des locataires. Il faut être à leurs côtés dans cette période. Pour l’instant on évoque surtout un report de loyers. Mais on fera ce qu’il faut. Nous allons organiser les discussions avec les locataires. C’est un sujet vital pour eux, surtout pour les TPE/PME. Certains secteurs sont particulièrement touchés. Les acteurs qui raisonneront de manière étriquée seront hors-jeux. Je suis à cet égard pleinement en phase avec les propos du gouvernement. Il faut éviter les faillites en chaine. Des mesures d’urgence seront nécessaires. Elles auront, bien sûr, des conséquences sur les loyers au second trimestre. Les investisseurs sont conscients de cette réalité.
Les performances se sont maintenues en 2019. Cela peut paraître surprenant au vu du niveau de collecte affiché par les sociétés de gestion immobilière.
Lorsque vous avez beaucoup d’argent à placer et que la trésorerie ne rapporte rien vous pouvez avoir une dilution conjoncturelle de la performance. À plus long terme, il faut évaluer la capacité de la société de gestion à investir dans des immeubles offrant une rentabilité cohérente par rapport au reste de vos actifs. Pour notre part, nous avons fait le choix d’assumer la baisse des taux, de maintenir la qualité immobilière mais d’augmenter légèrement notre effet de levier, notre endettement en profitant de l’environnement de taux très bas. Cette stratégie a permis de maintenir nos performances. La collecte a aussi ses vertus. Elle permet de rajeunir les patrimoines et d’acquérir des immeubles neufs qui répondent à la demande et au besoin des locataires. En 2019, nous avons ainsi cédé une centaine d’actifs pour un montant supérieur à 300 millions d’euros. Cela nous a donné des marges de manœuvre supplémentaires pour accélérer la transformation de notre patrimoine.
Ne craignez-vous pas que les investisseurs réalisent des retraits trop importants cette année ?
L’augmentation de l’offre en SCPI s’est accompagnée d’un élargissement du spectre de risque. Les stratégies déployées par les sociétés de gestion n’ont pas toutes le même couple rendement-risque. Certaines SCPI sont très endettées, d’autres sont investies dans des classes d’actifs très alternatives ou des localisations peu liquides Le risque n’est alors pas le même pour toutes les SCPI . J’ai le sentiment que prononcer le mot de SCPI a pu jouer, pour certains, le rôle d’anesthésiant sur le niveau de risque. À regarder uniquement la performance, on en oublie la composante risque. Malgré tout, les intermédiaires financiers ont fait leur travail. Ils ont créé des allocations équilibrées en étant positionnés dans une SCPI cœur d’allocation et en diversifiant, en fonction de la sensibilité du client, sur d’autres secteurs ou à l’international. Une pratique que j’estime assez saine.
"Nous allons déposer un dossier pour que la SCPI LF Grand Paris Patrimoine obtienne le Label ISR Immobilier"
La prise en compte des critères de développement durable change également les pratiques dans le secteur de l’immobilier. L’Aspim a d’ailleurs poussé à la création d’un label ISR spécifique aux fonds d'investissement en immobilier. Allez-vous faire labeliser certaines de vos SCPI ?
Nous avons beaucoup d’ambitions sur les sujets de développement durable. Nous allons faire un effort important pour définir des axes simples et clairs, dire le plus précisément possible ce que l’on fait. Dans le secteur de l’immobilier, il est particulièrement difficile de connaitre le niveau de consommation des immeubles. L’information est en effet très fragmentée. L’essor de l’ISR a trop souffert de mots lointains et de concepts flous. Concernant le label ISR, nous avons sélectionné parmi nos SCPI celles qui nous paraissaient les plus naturellement adaptées. Pour cette raison, nous allons déposer un dossier pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine. L’idée est que cette méthodologie entraîne dans son sillage d’autres véhicules d’investissement.
Quels sont les leviers sur lesquels vous souhaitez concrètement agir ?
Nous avons défini trois axes.
Le premier repose sur les émissions carbones et la performance énergétique des bâtiments.
Le second est de favoriser la biodiversité.
Enfin, le troisième est de travailler sur la notion de mixité des usages et de reconversion des actifs. Notre volonté est de trouver des solutions pour rendre le logement plus abordable dans les zones tendues.
