V. Roussel : "Nous offrons à l'Etat une sécurité juridique"

Comment préparer au mieux ce transfert de l'immobilier de l'Etat vers les universités ?

C'est un transfert qui se fait par étapes, dont le processus a été défini très précisément par l'Etat. Pour synthétiser, l'université qui a fait sa candidature, doit mener un gros travail préalable de connaissance et d’identification de son patrimoine et de ses attentes et projets ; A ce titre, elle doit avoir dressé un travail responsable et engagé pour valider ensuite son SPFI (ndlr : schéma pluriannuel de stratégie immobilière). Ensuite, il y a une nécessaire approbation par le conseil d'administration de l'université à chacune des étapes : C'est seulement à l’issue de ces étapes que sera régularisé l'acte notarié. Pour l'université, le chemin est donc extrêmement balisé par les services de l'Etat. Et pour nous, professionnels, il s'agit donc d'être étroitement lié à cette opération, et ce dès l’acte de candidature de l'université, pour travailler de concert jusqu’à son aboutissement et préparer de façon optimale l’utilisation qui sera faite de ce patrimoine.

Quelles sont les caractéristiques propres au patrimoine immobilier universitaires par rapport à du foncier plus classique ?

C’est une mission séculaire de l’Etat, et le local qui accueille l’étudiant a une histoire aussi ancienne que l’université elle-même où il étudie !  L’université « dans ses murs » participe de l’Histoire de notre pays… Pour vous donner un exemple symbolique, la dimension mythique prise sur le plan mondial par la Sorbonne et tout le Quartier Latin, comme celle de nombreuses universités des grandes villes françaises, telle qu’elle rayonne au plan mondial, procède aussi du caractère très précoce de l’idée d’une université dans ses locaux, spécifiquement dédiés. Ce patrimoine a été constitué très tôt par l’Etat pour permettre que soient assurées les missions de service public affectées à l'université, à savoir en premier chef, celles relevant de nos jours de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche. Mais il possède encore d'autres spécificités ! C'est avant tout un patrimoine très largement diversifié : Les locaux appartiennent à plusieurs personnes distinctes, telles l’Etat ou les Communes, et ont été souvent aménagés à des époques différentes, au fur et à mesure des besoins… Certains ensembles peuvent donner une impression de grande disparité, à la suite de l’’éclatement entre plusieurs sites ou par le mélange des bâtiments de différentes nature et affectation… Selon les implantations, des bâtiments neufs peuvent relier des immeubles touchés par l’obsolescence. Spécialité et mixité, voilà ce qui caractérise le mieux l'immobilier universitaire. Mais c’est aussi un patrimoine dont il faut utiliser toutes les potentialités : Il faut que l’université puisse être en mesure de décider de la réaffectation ou de l’optimisation de certains locaux et, dans de nombreux cas, de la mise en valeur de nombreuses réserves foncières, du regroupement ou de la création d’équipements associés  (A titre d’illustration et sans que cette liste soit exhaustive,  les stades et les équipements sportifs, les espaces culturels et de loisirs, les logements étudiants et les services de proximité…) et surtout pour assurer la liaison avec le reste du tissu urbain. L’université ne doit pas être un microcosme replié et isolé de sa Commune d’implantation, mais une vraie continuation cohérente et harmonieuse de celle-ci. En tant que conseils, à notre rôle premier qui sera de contribuer à recenser, affecter et distinguer ce patrimoine et de le muter de l’Etat à l’université, personne morale devenue propriétaire, s’ajoutera aussi celui de l’inscrire dans son utilisation et optimisation futures.

Comment structurer la dévolution pour que l'université bénéficie des options et potentialités latentes ?

Il faut suivre les possibilités permises par les différentes options et utiliser tous les outils facilitateurs qui ont été mis en place par les différents opérateurs et Services impliqués dans le processus des dévolution : Ils sont nombreux et très précis ; Citons parmi de très nombreuses productions et initiatives, le guide méthodologique publié par l'AMUE, les rapports et guides produits sur l’impulsion de de  la CPUE et du MESRI (ndlr : le ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation), les contributions de l’Agence pour l’Immobilier de l’Etat et de la Caisse des depôts et Consignations, consacrés notamment aux schémas directeurs immobiliers des universités : Beaucoup d’engagements et de supports des différents acteurs, dont les contributions sont une ressource précieuse pour offrir des documents méthodologiques permettant d'encadrer au plus près cette dévolution. En d'autres termes, tous les schémas directeurs permettent aux universités de mettre en valeur leur immobilier : la mission d'identification du patrimoine, faite en vue de la dévolution, va également mettre également en avant les potentialités de la valorisation. Quels sont les réels besoins immobiliers de l'université, certains actifs sont-ils cessibles s'ils ne correspondent plus à la mission naturelle de l'établissement ? Voilà les questions qu'il convient de se poser, une fois le patrimoine parfaitement identifié.

Quel type d'équipe faut-il mobiliser dans une étude notariale pour accompagner de tels projets ?

Trois critères sont essentiels : la connaissance technique des équipes, leur capacité à traiter la taille des dossiers attachée à ce type de projets, et la qualité des références détenues sur des opérations de nature similaire. Il est crucial que l’acteur notarial ait une connaissance aigue de l’environnement universitaire et de son fonctionnement ! Les offices notariaux en charge de ces dossiers doivent disposer aussi des compétences techniques et de la capacité matérielle réunies pour répondre à ce type d'opération. En ce qui nous concerne, nous avons constitué un groupement de plusieurs études notariales (comprenant systématiquement un appui local) agissant en partenariat, pour pouvoir offrir l’ équipe dédiée de professionnels la plus complète, apte à absorber cette masse de travail et appliquer la méthodologie souhaitée par l’Etat et les universités récipiendaires, l‘enjeu est en effet de taille :Si nous prenons l’exemple d’une université dans une grande ville de province, le patrimoine qui sera muté portera sur plusieurs sites, constituant les différents campus, pour plusieurs dizaines d’hectares de surface non bâtie (plus d’une centaine pour les sites les plus importants) et des wurfaces de plancher réparties en plusieurs groupes de bâtiments constitutifs d’une surface totale bâtie, qui selon les endroits, va dépasser pour une seule université le demi-million de mètres carrés !... Pour pouvoir appréhender ce type de dossier, il faut alors disposer d’une équipe qui y sera exclusivement dédiée, composée de plusieurs dizaines d’acteurs motivés et compétents, comprenant notamment des spécialistes du Droit public, de l’urbanisme et de l’Environnement et naturellement de l'immobilier, sous toutes ses espèces…A mon sens, le Groupement notarial en charge de l’acte dévolution doit pouvoir réunir des compétences transverses et renforcées : Aussi, des connaissances affutées en matière d’organisation  foncière et d’aménagement sont cruciales. Une utilisation des outils numériques les plus innovants est également capitale, comme de celle des instruments complets et les plus innovants qui pourront être utilisés à l'occasion de cette mutation et permettre à l'Université de disposer d'un suivi optimal de son parc immobilier par la suite. Nous avons à ce titre mis au point un outil digital interactif et incomparable qui sera mis en œuvre à chaque opération que nous pourrions être amené à traiter

Quelle plus-value peut apporter le notaire dans l'accompagnement de ces opérations de dévolution ?

Ces actes permettent à l'état d'offrir des prestations de la plus haute qualité sur un domaine politiquement très sensible. Les meilleurs professionnels se doivent être mobilisés, à la fois en compétence et en connaissance de ce segment sans comparaison. Il va être de notre devoir d'offrir à l'Etat une sécurité juridique sans précédent tout en mettant à disposition des universités un outil pérenne et réellement utile dans sa future gestion en autonomie. C'est à la fois un aboutissement et un commencement ! A mon sens, c'est là que se situe la vraie réussite du processus d'autonomie : l'université endosse le rôle de propriétaire responsable et visionnaire de son immobilier, sur le fondement d’une tradition ancienne et dans une perspective absolument d’avenir !

Propos recueillis par Boris Beltran