L’hôtellerie, bouée de sauvetage de l’immobilier ?

Taux d’intérêts élevés, prix à la vente en chute libre après une inflation galopante, nombreux sont les maux qui ont frappé le marché de l’immobilier depuis deux ans. Dans ce marasme, le marché des fusions-acquisitions dans l’hôtellerie se dresse comme un phare qui guide les acheteurs.

Les hôtels de luxe parisiens gardent notamment la cote. Le Pullman Paris Tour Eiffel, hôtel 4 étoiles le plus proche de la dame de fer, a signé la transaction immobilière la plus élevée du premier semestre 2024 racheté par Morgan Stanley et le fonds QuinsPark Investment Partners à Amundi pour la modique somme de 330 millions d’euros. Pêle-mêle, on peut également citer l’hôtel Hilton à Opéra cédé par l’Américain Blackstone au groupe singapourien City Developments Limited pour 244 millions d’euros ou encore le Mandarin Oriental vendu à l’Italien Gruppo Statuto pour 220 millions d’euros. En octobre 2024, l’artiste américain Pharrell Williams s’est associé à Mohari Hospitality et Omnam Investment Group pour acquérir l’hôtel Saint-James & Albany dans le premier arrondissement. Un investissement qui rapproche les transactions hôtelières dans le Grand Paris de la barre fatidique des 2 milliards d’euros sur l’année.

"Dans un hôtel, il est facile de rendre l’établissement moins dépendant de la seule demande de chambres par la fourniture de prestations annexes, comme des salles de sport, des restaurants, des salles de réunion [...] C’est cette capacité à créer de la valeur qui augmente la rentabilité de ces hébergements", selon l'avocat Nacime Tobni

Selon Nacime Tobni, associé du cabinet Advance Avocats, plusieurs raisons expliquent l’attractivité de l’hôtellerie : "La France est l’une des premières destinations touristiques au monde. Nos besoins hôteliers sont donc forts, ce qui en fait par essence un secteur résilient." Grâce à une demande continue à travers le pays, le secteur apparaît comme un levier de diversification intéressant. "Aujourd’hui dans un hôtel, il est facile de rendre l’établissement moins dépendant de la seule demande de chambres par la fourniture de prestations annexes, comme des salles de sport, des restaurants, des salles de réunion ou encore des espaces bien être. C’est cette capacité à créer de la valeur qui augmente la rentabilité de ces hébergements." Si les hôtels de luxe sont attractifs par leurs caractéristiques intrinsèques, le milieu de gamme se positionne aussi comme un investissement avantageux. Créateur de rendement, il est accessible par un plus grand nombre.

"L’hôtellerie plein air", nouvel eldorado

Désuets pour certains, les campings et autres mobile-homes font le plein en matière d’investissement. European Camping Group, leader européen du segment, détenu par Montefiore puis récupéré par PAI Partners en 2021 a racheté en janvier 2024, via sa branche anglaise Eurocamp, les actifs de Vacansoleil regroupant plus de 45 000 mobiles homes dans 430 parcs à travers l’Europe.

Les opérations de build-up se sont multipliées dans un secteur où pullulent les campings bons marchés comme ceux, premium. Ainsi, Ciela Village, groupe de campings familial, soutenu par Montefiore, Blackrock et 123 IM, a acquis les 17 établissements de Koawa Vacances et cumule désormais 24 sites et 5 200 emplacements. Ces opérations de consolidation s’expliquent notamment par l’appétit croissant des fonds pour ces investissements lucratifs.

PAI Partners a fait de B&B Hotels une machine à profit

Montefiore et PAI Partners se distinguent particulièrement dans la mêlée. Déjà impliqués dans le deal d’European Camping Group, le premier a cédé au second, en 2016, sa participation dans B&B Hotels après sept années d’investissement. Trois ans plus tard, PAI a fait du groupe une machine à profit. Valorisée à 790 millions d’euros lors de l’entrée du fonds, elle culminait à 1,9 milliard d’euros en 2019. Une opération qui confirme le succès retentissant de la société de gestion avec une croissance de son Ebitda de 100 % sur la période, l’ouverture de 140 nouveaux hôtels et 6 entrées dans de nouveaux pays dont une au Brésil, pour la première fois hors des frontières européennes. Plusieurs acquisitions structurantes ont aussi été menées, notamment en Allemagne, avec un portefeuille de neuf nouveaux hôtels. Des réussites qui continuent d’attirer de nouveaux investisseurs avec de nouvelles consolidations en perspective dans un secteur qui conserve un bel avenir.

Tom Laufenburger