L’optimisation de l'immobilier d'entreprise peut être essentielle pour la prospérité de cette dernière.
L’optimisation de l’immobilier d’entreprise
Par Rebecca Jacquin-Kalfa, notaire associée, SCP Jacquin & Associés
L’immobilier d’entreprise est destiné à «?loger?» des activités industrielles, commerciales ou professionnelles. Entrent traditionnellement dans cette catégorie : les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux à usagede stockage. Ces structures sont souvent importantes et l’optimisation de leur détention peut être essentielle pour la prospérité de l’entreprise.
Les solutions le plus souvent utilisées par le chef d’entreprise sont les suivantes : la détention en direct au travers de la société d’exploitation ou bien la création d’une SCI qu’il détient.
La détention en direct d’un immeuble d’entreprise
C’est l’hypothèse où la société d’exploitation détient directement l’immeuble. Il est inscrit au bilan et fait donc partie du patrimoine de l’entreprise.
Détenir l’immeuble dans son patrimoine professionnel ouvre droit à certains avantages : les frais d’acquisition, les droits de mutation et les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat imposable. Par ailleurs, l’immeuble fait partie des immobilisations corporelles inscrites à l’actif de l’entreprise. Il s’agit par conséquent d’un bien amortissable. Enfin, le dernier avantage est que les travaux ultérieurs pourront aussi être amortis.
Cependant, certains inconvénients existent : aucun loyer ne peut être payé, l’actif professionnel s’enrichit de la valeur du bien. Ainsi, la valorisation globale plus élevée de l’entreprise peut réduire le nombre de candidats repreneurs en cas de cession. Enfin, en matière de plus-values, la détention au sein de la société d’exploitation va générer, en cas de mutation, une plus-value soumise à l’IS.
Ce sont notamment ces inconvénients que la création d’une SCI vient pallier, en fonction du régime fiscal choisi.
La création d’une Société civile immobilière (SCI)
La SCI compte parmi les outils privilégiés de développement, de gestion et de transmission du patrimoine professionnel.
Le recours à cette structure présente en outre l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel.
Enfin, la SCI apporte des avantages fiscaux de deux types : l’entreprise pourra déduire les loyers de son bénéfice et également d’éventuelles charges et intérêts d’emprunts de son bénéfice.
En tout état de cause, la décision de créer une telle société doit résulter d’un examen précis et exhaustif de la situation des associés.
Quel type de SCI créer : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?
SCI à l’IR : avantages et inconvénients
Sur le plan civil, la SCI permet une gestion «?sur mesure?» puisqu’il existe une grande liberté dans la rédaction des clauses statutaires. On peut imaginer tous types de clauses à condition que celles-ci ne soient pas contraires à l’ordre public. Cette liberté est à double tranchant. En effet, il y a lieu d’être très vigilant sur la rédaction de ces clauses pour éviter les situations conflictuelles et anticiper l’évolution future de la société.
Au moment de la cession de la SCI, le cédant est soumis à la plus-value immobilière des particuliers (19?% + 15,50 % de prélèvements sociaux). Cependant, il bénéficiera d’un abattement pour la durée de détention lui permettant, au bout de vingt-deux ans, d’être exonéré de plus-value immobilière (trente ans pour les prélèvements sociaux).
SCI à l’IS : avantages et inconvénients
Sur le plan civil, les avantages et inconvénients de SCI soumises à l’IS sont les mêmes que celles soumises au régime de l’IR.
Au niveau fiscal, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, au taux commun de 33,33?%, ou au taux réduit de 15?% pour les bénéfices réalisés et n’excédant pas 38 120?euros.
Au niveau comptable, sont déductibles les charges liées aux frais d’acquisition, à l’amortissement de l’immobilier et
du mobilier.
Cependant, lors de la cession, le cédant ne peut pas bénéficier de la plus-value immobilière des particuliers, cette plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le gérant doit donc faire une étude précise de ses objectifs et des évolutions futures de la SCI avant d’opter pour l’IS car cette option est irrévocable.
En conclusion, dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel permet de faciliter la vente de l’entreprise car les biens immobiliers ne pèsent plus sur la valeur de l’entreprise, élargissant ainsi le marché potentiel des acheteurs. Enfin, les opérations de cession de l’usufruit temporaire, très nombreuses ces dernières années, ont subi un sérieux coup d’arrêt suite à la loi de finances rectificative pour 2012, permettant ainsi à l’administration fiscale de limiter cette technique d’optimisation et de réduire fortement son intérêt fiscal.
À PROPOS DE L'AUTEUR
Notaire associée depuis 2011, Rebecca Jacquin-Kalfa dirige le département droit de la famille et du patrimoine. Elle est médiateur et juriste-linguiste anglais-espagnol. Rebecca Jacquin-Kalfa est par ailleurs spécialisée en droit international privé, en transmission d’entreprise et enseigne à l’École du Notariat à Paris.
L’immobilier d’entreprise est destiné à «?loger?» des activités industrielles, commerciales ou professionnelles. Entrent traditionnellement dans cette catégorie : les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux à usagede stockage. Ces structures sont souvent importantes et l’optimisation de leur détention peut être essentielle pour la prospérité de l’entreprise.
Les solutions le plus souvent utilisées par le chef d’entreprise sont les suivantes : la détention en direct au travers de la société d’exploitation ou bien la création d’une SCI qu’il détient.
La détention en direct d’un immeuble d’entreprise
C’est l’hypothèse où la société d’exploitation détient directement l’immeuble. Il est inscrit au bilan et fait donc partie du patrimoine de l’entreprise.
Détenir l’immeuble dans son patrimoine professionnel ouvre droit à certains avantages : les frais d’acquisition, les droits de mutation et les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat imposable. Par ailleurs, l’immeuble fait partie des immobilisations corporelles inscrites à l’actif de l’entreprise. Il s’agit par conséquent d’un bien amortissable. Enfin, le dernier avantage est que les travaux ultérieurs pourront aussi être amortis.
Cependant, certains inconvénients existent : aucun loyer ne peut être payé, l’actif professionnel s’enrichit de la valeur du bien. Ainsi, la valorisation globale plus élevée de l’entreprise peut réduire le nombre de candidats repreneurs en cas de cession. Enfin, en matière de plus-values, la détention au sein de la société d’exploitation va générer, en cas de mutation, une plus-value soumise à l’IS.
Ce sont notamment ces inconvénients que la création d’une SCI vient pallier, en fonction du régime fiscal choisi.
La création d’une Société civile immobilière (SCI)
La SCI compte parmi les outils privilégiés de développement, de gestion et de transmission du patrimoine professionnel.
Le recours à cette structure présente en outre l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel.
Enfin, la SCI apporte des avantages fiscaux de deux types : l’entreprise pourra déduire les loyers de son bénéfice et également d’éventuelles charges et intérêts d’emprunts de son bénéfice.
En tout état de cause, la décision de créer une telle société doit résulter d’un examen précis et exhaustif de la situation des associés.
Quel type de SCI créer : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?
SCI à l’IR : avantages et inconvénients
Sur le plan civil, la SCI permet une gestion «?sur mesure?» puisqu’il existe une grande liberté dans la rédaction des clauses statutaires. On peut imaginer tous types de clauses à condition que celles-ci ne soient pas contraires à l’ordre public. Cette liberté est à double tranchant. En effet, il y a lieu d’être très vigilant sur la rédaction de ces clauses pour éviter les situations conflictuelles et anticiper l’évolution future de la société.
Au moment de la cession de la SCI, le cédant est soumis à la plus-value immobilière des particuliers (19?% + 15,50 % de prélèvements sociaux). Cependant, il bénéficiera d’un abattement pour la durée de détention lui permettant, au bout de vingt-deux ans, d’être exonéré de plus-value immobilière (trente ans pour les prélèvements sociaux).
SCI à l’IS : avantages et inconvénients
Sur le plan civil, les avantages et inconvénients de SCI soumises à l’IS sont les mêmes que celles soumises au régime de l’IR.
Au niveau fiscal, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, au taux commun de 33,33?%, ou au taux réduit de 15?% pour les bénéfices réalisés et n’excédant pas 38 120?euros.
Au niveau comptable, sont déductibles les charges liées aux frais d’acquisition, à l’amortissement de l’immobilier et
du mobilier.
Cependant, lors de la cession, le cédant ne peut pas bénéficier de la plus-value immobilière des particuliers, cette plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le gérant doit donc faire une étude précise de ses objectifs et des évolutions futures de la SCI avant d’opter pour l’IS car cette option est irrévocable.
En conclusion, dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel permet de faciliter la vente de l’entreprise car les biens immobiliers ne pèsent plus sur la valeur de l’entreprise, élargissant ainsi le marché potentiel des acheteurs. Enfin, les opérations de cession de l’usufruit temporaire, très nombreuses ces dernières années, ont subi un sérieux coup d’arrêt suite à la loi de finances rectificative pour 2012, permettant ainsi à l’administration fiscale de limiter cette technique d’optimisation et de réduire fortement son intérêt fiscal.
À PROPOS DE L'AUTEUR
Notaire associée depuis 2011, Rebecca Jacquin-Kalfa dirige le département droit de la famille et du patrimoine. Elle est médiateur et juriste-linguiste anglais-espagnol. Rebecca Jacquin-Kalfa est par ailleurs spécialisée en droit international privé, en transmission d’entreprise et enseigne à l’École du Notariat à Paris.
